2.08.2010

Rückabwicklung Immobilienkauf – neue Berechnung des Nutzungsvorteils (sog. Vorteilsausgleichung)

Abteilung: Recht
Böttcher Khan Herzog, Rechtsanwälte und Steuerberater in Gesellschaft bürgerlichen Rechts
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Rückabwicklung Immobilienkauf – neue Berechnung des Nutzungsvorteils (sog. Vorteilsausgleichung)

Gewerbliche und private Verkäufer und Käufer von mangelbehafteten Immobilien aufgepasst: Bei der Rückabwicklung eines Immobilienkaufvertrages, etwa einer Eigentumswohnung,  stellt sich stets die Frage, wie der Nutzen, den der Käufer während der Besitzzeit der Immobilie hatte, monetär zu veranschlagen ist. Während es in der älteren Rechtssprechung gang und gebe war, den Nutzungsvorteil in Anlehnung an einen vergleichbaren Miet- bzw. Pachtwert der Immobilie zu berechnen, haben sich die Gerichte seit dem Urteilsspruch des Bundesgerichtshofes aus dem Jahr 2005 hiervon verabschiedet und einen anderen Weg der Wertfeststellung eingeschlagen.

Lebensdauer der Immobilie

Der Bundesgerichtshof (BGH Urteil vom 6. Oktober 2005 Aktenzeichen VII ZR 325/03) hat dies – wie üblich etwas verklausuliert – wie folgt formuliert:

“1. Der Wert der Eigennutzung eines Grundstücks ist in der Regel nach dem üblichen Miet- oder Pachtzins zu bemessen.

2. Bei der Rückabwicklung eines Grundstückskaufvertrages im Wege des großen Schadensersatzes ist die Nutzung des Grundstücks durch den Käufer im Rahmen des Vorteilsausgleichs nur insoweit zu berücksichtigen, als sie mit dem geltend gemachten Schaden in einem qualifizierten Zusammenhang steht.

a) Verlangt der Käufer auch Ersatz seiner Finanzierungskosten beziehungsweise der Kosten für die Unterhaltung des Grundstücks, muss er sich hierauf den nach dem üblichen Miet- oder Pachtzins zu berechnenden Wert der Eigennutzung anrechnen lassen.

b) Beschränkt der Käufer sich darauf, den Leistungsaustausch rückgängig zu machen und Ersatz der Vertragskosten zu verlangen, ist als Nutzungsvorteil nur die abnutzungsbedingte, zeitanteilig linear zu berechnende, Wertminderung der Immobilie anzurechnen.”

Im Klartext heißt dies, dass für die Wertermittlung des Nutzungsvorteils darauf geschaut wird, welche Lebensdauer das jeweilige Bauwerk hat. Das Gericht hat sich im damaligen Verfahren, in welchem es um eine Eigentumswohnung ging, den Ausführungen des Sachverständigen angeschlossen und eine Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren angesetzt. Daraus schließt der BGH, dass der Nutzungsvorteil für ein Jahr 1/80 des Investitionsaufwandes (des Kaufpreises) für die Immobilie beträgt.

Miet- bzw. Pachtwert nicht mehr maßgeblich bei „normaler“ Rückabwicklung

Anders als früher, so der BGH, kann der Miet- bzw. Pachtwert einer Immobilie zur Berechnung des Nutzungsvorteils nicht mehr herangezogen werden. Dies läge insbesondere daran, dass sich ein Käufer entschieden habe, eine Immobilie nicht zu mieten oder zu pachten, sondern eben zu erwerben. Dem entsprechend hat er nicht die rechtliche und wirtschaftliche Stellung eines Mieters oder Pächters gewählt, sondern diejenige eines Eigentümers. Diese Entscheidung des Käufers, so der BGH, kann nicht übergangen werden, nur weil etwa ein Bauträger schlecht geliefert hat und in der Folge der entsprechende Erwerbsvertrag fehlgeschlagen ist und rückabgewickelt werden muss. Insofern müsse auch der Nutzungsvorteil nicht im Hinblick auf ein Miet- bzw. Pachtverhältnis, sondern eben auf Grundlage der Eigentümerstellung des Käufers ermittelt werden.

In der Praxis hat sich gezeigt, dass seit der Entscheidung des BGH aus dem Jahre 2005 die Berechnung des Nutzungsvorteils erheblich einfacher geworden ist. Insbesondere hat sich ebenso gezeigt, dass sich die Neuberechnung positiv für den lediglich „normal“ rückabwickelnden Käufer (ohne Einbeziehung von Finanzierungs- bzw. Investitionsentscheidungen) auswirkt. Beispielhaft kann das für eine Eigentumswohnung wie folgt verdeutlicht werden:

Nutzungsdauer des Käufers:                               5 Jahre

Kaufpreis der Immobilie:                                     € 250.000,00

vergleichbarer Mietwert:                                      € 1.000,00 netto

Nach der alten Berechnungsmethode hätte der Käufer der Immobilie bei einer Rückabwicklung € 60.000,00 (€ 1.000,00 x 12 Monate x 5 Jahre) zu zahlen. Nach der neuen Berechnungsmethode hat der Käufer jedoch nur € 15.625,00 (€ 3.125,00 (= 1/80) x 5 Jahre) zu zahlen. Der Käufer müsste nach der neuen Berechnungsmethode nach dem vorgenannten Beispiel also sage und schreibe € 44.375,00 weniger zahlen als nach der alten Berechnungsmethode.

Deutliche Käuferbegünstigung

Diese deutliche Käuferbegünstigung wird bei der Entscheidung über den einzuschlagenden Weg oftmals immer noch verkannt. Ebenso wird verkannt, dass der Bundesgerichtshof in seiner oben genannten Entscheidung dafür gesorgt hat, dass der ohnehin schon durch die neue Berechnungsmethode deutlich minimierte Nutzungsvorteil noch durch einen weiteren Faktor verringert werden kann. Denn bei einer mangelbehafteten Immobilie kann bei Vorliegen eines erheblichen Mangels und einer erheblichen Beeinträchtigung des Käufers noch ein weiterer mangelbedingter Abschlag von dem rechnerischen Nutzungsvorteil vorgenommen werden. Hierfür hat das jeweilige Gericht unter Berücksichtigung aller Umstände eine Schätzung vorzunehmen. Es empfiehlt sich daher, die Mängel so deutlich und umfangreich wie möglich in einem etwaigen streitigen Verfahren vorzutragen, damit die tatrichterliche Würdigung sich entsprechend positiv auf den vom Käufer zu zahlenden Nutzungsvorteil auswirkt.

Richtige Strategie wählen

Käufern von mangelbehafteten Immobilien, die eine Rückabwicklung des Kaufvertrages anstreben, sollten ihre Ansprüche und Erfolgsaussichten daher unbedingt im Lichte der vorgenannten Rechtssprechung prüfen lassen, damit ihnen keine entsprechenden Nachteile entstehen. Ebenso sollten Verkäufer sich überlegen, ob nicht noch andere Lösungswege erarbeitet werden können, um nicht einen zu hohen Anrechnungsbetrag gegen den  Kaufpreis stehen zu haben. Entsprechend gut vorbereitet und beraten dürfte der Nutzungsvorteil weder Käufern noch Verkäufern mehr Überraschungen bereiten als nötig.

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